"부동산 공화국 생존 지식"
1. 우리나라의 아파트 수요가 높아지는 것은 어찌보면 당연한 일이었다.
- 인구 밀도가 높으면서 우리나라 지형상 평야가 적기 때문에, 넓은 부지를 1인의 거주지로 사용하는 것에는 한계가 있기 마련
- 건설사도 아파트를 다른 주거형태에 비해 더 많이 공급하는 편(공급이 많은 것도 수요에 영향을 미치게 되어 있다)
- 아파트 단지는 꽤나 쾌적하게 되어 있다. 숲세권, 초품아, 스품아.. 거기에 보안도 일반 주거 형태에 비해 높은 편
- 환금성도 좋은 편임
2. 인구는 줄어들텐데, 그럼 집값은 폭락하는 거 아니냐?
- 단순히 생각해보면 그 말이 맞음. 인구가 줄어듦 -> 집에 대한 수요가 줄어듦 -> 주택 가격 하락
- 그러나 반대론자의 의견엔 인구수가 아닌 "가구수"를 봐야 한다는 의견이 있음. -> 우리나라의 가구수는 2039년에 최고점을 찍고 그 이후부터 감소 예정
- 어찌되었든, 감소할 예정이라면 가격은 하락할까? 전반적으로 봤을 땐 하락이 추세일 수 있다. 그렇지만 이런 예를 들어보자. 수능 인구가 이전에 비해 줄었다고 해서 교육열이 줄어들었을까? 그렇지 않음. 오히려 한 명에게 더 많은 교육비를 투자하고 있음. 이런 상황에서, 대학을 가기만 해도 만족했던 과거와 달리, 이제는 "어느 대학"에 가느냐가 굉장히 중요한 시대가 되어 가고 있음. 대학이라는 수요 자체가 줄어들기보다는, 그 안에서 오히려 격차가 더 심해지고 있는 것임. (범부가 되어선 안 되는 것..)
- 마찬가지로 집에 대한 수요도 전반적으론 줄어들 수 있지만, 그런 상황에서 중요한 건, "어느 위치에 있는 집" 인지가 중요해짐. 우리의 출퇴근 거리, 학군, 편의성을 모두 고려했을 때 유리한 입지는 정해져 있고, 그러한 상황 속에서 해당 입지에 속한 집은 가격이 올라갈 수밖에 없음.
3. 25 평형과 33 평형 (84, 109) 둘 다 갈 수 있다면 어디를 가는게 좋을까?
- 카더라에 의하면 25 평형이 평수가 작아서 좀 더 수요가 높다는 이야기도 있음. 실제로 지금까지도 그래왔고,
- 그런데, 책에서 저자는 33 평형을 추천함. 왜일까?
- 우리나라 인구는 줄어들고 있고, 그에 비해 1인당 소득은 증가하고 있음. 즉, 예전에는 가구원이 많아야 큰 평형을 갔지만, 이젠 가구원이 많지 않더라도, 늘어난 소득에 맞춰 이왕이면 본인이 쓸 면적이 더 큰 곳을 선호하고 있는 것으로 나타남.
- 따라서 추후에는 더 큰 평형이 작은 평형에 비해 수요가 있을 것임을 예측하고 있음.
4. 아파텔 이라고 불리는 오피스텔은 어떠한가? 분양가도 나름 저렴한 거 같던데.
- 오해하지 말 것. 일반적으로 주택의 형태에 따라, 단독 주택과 공동 주택으로 나뉘고, 공동 주택은 다시, 아파트, 도시형생활주택(오피스텔), 빌라 (연립형, 다세대 주택)으로 나뉨.
- 아파트가 100%라고 치면, 보통 도시형생활주택은 그 지역의 아파트 시세에서 -20%, 빌라는 -40% 로 계산되고 있음.
- 오피스텔이 분양가가 싸보이는 데에는 이유가 있는데, 우리가 중요하게 봐야하는 건 전용률과 그 전용률에 해당하는 평당가임.
- 아파트의 전용률을 계산할 땐, '전용 면적 / 공급 면적 (분양 면적)' 으로 계산 함. 전용 면적은 현관문 안쪽의 면적을 의미 (발코니는 서비스 면적으로 예외임), 또한 주거 공용 면적이라는 것이 있는데, 주거 공용 면적에는 엘리베이터나 복도가 포함된다. 공급 면적은 '전용 면적 + 주거 공용 면적' 이다.
- 그런데 오피스텔의 경우 '공급 면적'을 계산할 때 하나가 더 들어가는데, 기타 공용 면적이라는 것이 들어간다. 이건 지하 주차장 같은 곳을 의미함. 따라서 아파텔 (오피스텔) 의 경우 전용률이 아파트에 비해 낮아질 수밖에 없다.
- 말이 길었는데, 결국 중요한 건, 전용률이고, 전용률 대비 평단가가 얼마인지를 반드시 확인해봐야 하는 것. 무조건 싸다고 눈앞에 보이는 저렴함이 진짜 저렴함이라고 생각하면 안 된다.